金利と返済年数の選択で、大きく変わる返済総額。早く賢く返済するために、住宅ローンの性質や繰り上げ返済のタイプを把握して、返済計画に役立てましょう。
1％の違いが数百万円にも
金利タイプやローン商品などによって、利率はまちまち。この利率、「たった1％」などと考えているとしたら大間違い。たかだか1％の違いでも、長い目で見れば総返済額には数百万円の差額が生じるのです（下表参照）。
ここ数年、長期にわたって低金利の時代が続いています。とは言え、金利の変動は誰にも予測できませんので、将来的なリスクを避けたいなら、長期の固定金利が安心です。
金利の違いによる返済負担額の差
※元利均等返済、返済期間35年で2,500万円のローンを組んだ場合。
| 金利 | 1％ | 1.5％ | 2％ | 2.5％ | 3％ | 3.5％ |
| 毎月返済額 | 70,571円 | 76,546円 | 82,815円 | 89,373円 | 96,212円 | 103,322円 |
| 総返済額 | 2,963万円 | 3,214万円 | 3,478万円 | 3,753万円 | 4,040万円 | 4,339万円 |
返済期間は1年違いでも差額に大きな開きが出てくる
住宅ローンは1年でも早く返すことが、利息分を減らす大原則。返済期間は1年単位で決められるのですから、「キリのいい期間で」と考える必要はまったくありません。家族のライフプランを立てた上で、予算と月々の返済額を考慮すれば、何年で完済するのがベストなのかが見えてくるはずです。
返済期間別 月々の返済額と総返済額
※金利2％、元利均等返済で2,500万円のローンを組んだ場合。
| 返済期間 | 月々の返済額 | 総返済額 | 35年返済との差額 |
| 35年 | 8万2,815円 | 3,478万2,300円 | ― |
| 34年 | 8万4,500円 | 3,447万6,000円 | 30万6,300円 |
| 33年 | 8万6,290円 | 3,417万840円 | 61万1,460円 |
| 32年 | 8万8,197円 | 3,386万7,648円 | 91万4,652円 |
| 31年 | 9万230円 | 3,356万5,560円 | 121万6,740円 |
| 30年 | 9万2,404円 | 3,326万5,440円 | 151万6,860円 |
| 29年 | 9万4,733円 | 3,296万7,084円 | 181万5,216円 |
| 28年 | 9万7,232円 | 3,266万9,952円 | 211万2,348円 |
繰り上げ返済で賢く返済
住宅ローンの返済中、毎月決められた返済額に加え、まとまった金額を返済することを「繰り上げ返済」といいます。繰り上げ返済した金額は元金返済に充てられ、元金に対して掛かるはずの利息が減り、返済総額も少なくなります。繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型の2タイプがあります。
月々の負担を軽くする「返済額軽減型」
●特徴
・ 毎月返済額：軽減される
・ 残りの返済期間：変わらない
●メリット
毎月の返済額が減るので、貯金をしたり他の出費に充てることができます。
●デメリット
残りの返済期間を短縮できないので、期間短縮型に比べて利息が多くなります。
●こんな人にオススメ!
□ 将来の教育費負担などに備えるため、家計のキャッシュフローを調節したい人
□ 毎回の返済額が多くて負担に思う人
□ 将来の借り換えに備えて、期間は短縮したくない人
将来のキャッシュフローを安定させる「期間短縮型」
●特徴
・毎月返済額：変わらない
・ 残りの返済期間：短くなる
●メリット
返済総額を減らすことができ、早く住宅ローンを終わらせることができます。
●デメリット
毎月の返済額は変わらないので、手元の現金が少なくなり、家計に影響を及ぼす可能性があります。
●こんな人にオススメ!
□ 総返済額･利息を効率的に減らしたい人
□ ローンの早期完済を目指す人
お金が戻ってくる2つの制度
「住宅ローン減税」はこれまでもあった制度ですが、増税に合わせて内容を拡充。「すまい給付金」は新たに設けられた制度で、住宅ローン減税の恩恵を十分に受けられない人をサポートする一時金という位置付けです。
すまい給付金
住宅を購入した場合、収入に応じて国から給付金を受け取ることができる制度。収入に応じて決まる「給付基礎額」に「持分割合」をかけ算した金額が支払われる仕組みで、収入の少ない人が優遇されます。
【消費税率10％の場合】
| 収入額の目安 | 都道府県民税の所得割額 | 給付基礎額 |
| 450万円以下 | 7.60万円以下 | 50万円 |
| 450万円超525万円以下 | 7.60万円超 9.79万円以下 | 40万円 |
| 525万円超600万円以下 | 9.79万円超 11.90万円以下 | 30万円 |
| 600万円超675万円以下 | 11.90万円超 14.06万円以下 | 20万円 |
| 675万円超775万円以下 | 14.06万円超 17.26万円以下 | 10万円 |
※神奈川県は他の都道府県と住民税の税率が異なるため、所得割額が表と異なります。※夫婦（妻は収入なし）および中学生以下の子どもが2人のモデル世帯において、住宅取得する場合の夫の収入額の目安です。詳しくは、すまい給付金制度のホームページなどをご確認ください。
住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）
毎年の住宅ローン残高の1%を10年間、所得税から控除する制度。所得税から控除しきれない場合は、翌年の住民税からも控除されます。2021年12月末までに入居した場合、最大400万円までの控除が受けられます。しかし、所得税･住民税の支払い額が少ない場合は、十分に住宅ローン減税の恩恵にあずかれないケースも。ただし、2019年10月1日～2020年12月31日までの間に入居する場合（消費税率10％が適用される場合）、控除期間は3年間延長され13年間となります。
| 居住開始時期 | 年末ローン残高の限度額 | 控除率 | 1年あたりの最大控除額 | 10年間の合計最大控除額 |
| 2021年12月末まで | 4,000万円（5,000万円） | 1% | 40万円（50万円） | 400万円（500万円） |
※（ ）内は長期優良住宅･低炭素住宅の場合。※主に次の要件を満たす必要があります。①自らが居住するための住宅である。②床面積が50㎡以上。③合計所得金額が3,000万円以下。④住宅ローンの借入期間が10年以上など。詳しくは、国土交通省または国税庁のホームページをご覧ください。
※住宅ローンを利用せずに、自己資金のみで取得する場合は住宅ローン減税が利用できません。その場合は、長期優良住宅か低炭素住宅の場合に限り、「投資型減税制度」を利用できます。詳しくは、国土交通省または国税庁のホームページをご覧ください。
| 控除期間 | B特別控除額 |
| 1年目～10年目 | 年末借入残高（4,000万円*を限度）×1％ ＊認定住宅の場合は5,000万円 |
| 11年目～13年目 | AとBのいずれか少ない額 A. 年末借入残高（4,000万円*を限度）×1％ B. 建物取得価格（4,000万円*を限度）×2％÷3 ＊認定住宅の場合は5,000万円 |
ちょっと待って! 親からの資金援助
両親などから金銭的な援助を受けるには、年間110万円の基礎控除を超える分から贈与税が掛かります。贈与税の計算は複雑ですが、例えば500万円の贈与を受けると、48万5千円も税金に取られます。しかし、2021年12月までの贈与の場合は、住宅取得が目的であれば（条件付きで土地購入も含む）、一定金額まで非課税となる特例（※）があります。
※両親、祖父母などの直系尊属から贈与を受ける対象が20歳以上かつその年の合計所得額が2,000万円以下の場合に限ります。詳しくは、国土交通省または国税庁のホームページで確認ください。※適用となる住宅など詳細については、国土交通省または国税庁のホームページで確認を。
住宅取得等資金の非課税制度
【非課税限度額】
| 契約年 | 消費税率10%で取得した者 | |
| 質の高い住宅※ | 左記以外の 住宅（一般） |
|
| 2019年4月～2020年3月 | 3,000万円 | 2,500万円 |
| 2020年4月～2021年3月 | 1,500万円 | 1,000万円 |
| 2021年4月～2021年12月 | 1,200万円 | 700万円 |
| 要件 | 内容 |
| 適用期間 | 2015年1月1日～2021年12月31日までの間の贈与 |
| 贈与者 | 受贈与者の直系尊属（父母または祖父母など）であること |
| 受贈者 | ①贈与者の直系卑属（子または孫など）であること ②贈与年の合計所得金額が2,000万円以下であること ③20歳以上（贈与を受けた年の1月1日現在） |
※省エネルギー性･耐震性･バリアフリー性を備えた住宅
（注）2019年3月以前に非課税限度額の適用を受けた者は、再度「消費税率10%で取得した者」欄の非課税限度額の適用を受けることが可能。
「相続時精算課税」って?
「相続時精算課税」とは、直系の親･祖父母の生前に受けた贈与を、相続時に相続財産として精算する制度。つまり相続税が課せられない人は、相続時精算課税を利用すれば結果的に贈与税も相続税も支払う必要がなくなるということになります。一度選択するとその親からの贈与はすべて相続時精算課税となります。手続きはその年の確定申告で行い、その後は毎年、贈与を受けるたびに申告が必要です。
【相続時精算課税の適用条件】 ※2021年12月31日までの贈与に適用
| 適用条件 | |
| 適用額（特別控除額） | 2,500万円まで |
| 親の年齢 | 60歳以上 ※ただし、住宅取得資金の場合は制限なし |
※贈与の実行や相続時精算課税の申請などについては、専門家によくご相談ください。掲載内容は2020年6月現在の情報です。変更になる場合がありますので、予めご了承ください。
資金計画、お金のこと。きちんと整理して考えよう
今回は、お金のことについて考えてみました。特に、家づくりにまつわる税制については、知っておくとお得なことが満載です。自分たちに適用される制度があるかどうか、専門家に相談してみるのも良いでしょう。もちろん、新潟の住宅購入相談窓口「ハウジングこまちカウンター」にもお気軽にご相談ください。
「ハウジングこまちカウンター」では、工務店、ハウスメーカー、建築事務所の比較はもちろん、より詳しい事例や説明を用意しています。土地を買う。おうちを建てる。マイホームを持つ。新築、一戸建て、建売情報、リフォーム・リノベーション…さらには、高気密・高断熱、耐震性、二世帯…。住宅購入のことなら何でもお任せ下さい。新潟県内の住宅専門誌「ハウジングこまち」の編集部員でもあるアドバイザーが、家づくりのノウハウや失敗しないコツ、後悔しないポイントを個別で丁寧にお伝えします。
